住宅ローンの審査ってどうなってるの？審査のポイントや審査に落ちる理由を解説

そもそも、住宅ローンと通常のローンって何が違うの？

住宅ローンは家を建てる時や購入する時に組むローンで、金利も1%前後で安く利用できるようになっています。

土地込みの注文住宅の場合、借入金額の平均は約3,360万円で、返済額は毎月10万が相場です。

	借入金	自己資金
注文住宅(土地込み)	3,361万円	1,254万円
注文住宅(建て替え)	1,830万円	1,725万円
分譲戸建て住宅	2,830万円	1,021万円
分譲マンション	2,702万円	1,755万円
中古戸建て住宅	1,575万円	1,010万円
中古マンション	1,551万円	1,194万円

また、住宅ローンは基本的に購入予定の住宅を担保にローンを組んでいますが、通常のローンは担保が必要ないケースも多くあります。

これは住宅ローンは契約額が高額になりやすいので、万一返済できなくなったときのために担保が必要となっているからです。

一方で、通常のローンは100万円以内に収まることも多く、担保が必要ないものが多くなっています。

家のローンを完済し終えるまでは、家が住宅ローン会社の担保となっていることを忘れないようにしましょう。

住宅ローンを利用するために必要な準備とは？

ローンを組むには書類の提出が必要です。

基本的に、以下のような書類が必要になることが多いので、可能であればあらかじめ用意しておきましょう。

• 本人確認書類
• 住民票の写し
• 源泉徴収票
• 課税証明書
• 印鑑証明書
• 実印
• 売買契約書

また、クレジットカードを何枚も契約している人は、審査前に使っていないカードを解約しておくのがおすすめです。

というのも、クレジットカードはたくさん持っていると多重申込扱いとされ、審査に通りにくくなります。

5枚以内なら問題ありませんが、10枚以上持っている場合は何枚か解約しておきましょう。

また、カードローン・キャッシング・リボ払いなどの利用額が多い場合も、住宅ローンを組みにくくなる場合があります。

可能であれば審査前に完済を目指して、できるだけ返済額を減らすのがおすすめです。

住宅ローン審査の流れ

まず始めに、住宅ローン審査の流れを掴んでおきましょう。

住宅ローンの審査は、「事前審査」と「本審査」の2つに分かれており、両方に通過したあと契約の締結となります。

• 事前申し込み
• 事前審査
• 正式申し込み
• 本審査
• 住宅ローン契約締結
• 融資・住宅の引き渡し

事前審査は、ローンを組める人かどうかを見極めるための簡易的な審査です。

事前審査に通ると、晴れて売買契約を結ぶことができ、申し込みから結果が出るまで4日〜1週間程度かかります。

事前審査をクリアした後は本審査に入り、本審査ではより細かく情報をチェックされます。

仮審査に通った場合、本審査で落ちる可能性は非常に低いですが、申し込み情報に間違いがあった場合やカードローンの利用額が多いと落ちる場合も。

本審査に通るまでは、気を抜かずに生活しましょう。

ちなみに売買契約を結んだ後、本審査に通らなかった場合は、支払った頭金も戻ってくるので安心してください。

また、本審査は1〜2週間ほどかかるのが一般的です。

住宅ローンの審査では、信用度を主にチェックしているので、個人信用情報に傷がない人の方が審査通過率は高いでしょう。

住宅ローンの審査に落ちる理由

住宅ローンの審査内容が分かりましたが、審査に落ちる人の傾向や理由を併せて詳しく知りたい人も多いはずです。

詳しくひとつずつ解説して行きます。

申込資格をクリアしていない

申込資格は住宅ローン会社ごと設けられており、最低条件として申込資格はクリアしていないと審査には通過しません。

例えば、イオン銀行の住宅ローンの申込資格は以下の通りです。

• 借入時の年齢が満20歳以上71歳未満で、完済時の年齢が満80歳未満の人
• イオン銀行の団信に加入できる人
• 安定かつ継続した収入の見込める人（給与取得者は6ヶ月以上、会社経営者及び個人事業主の人は事業開始から3年が経過していること）
• 給与取得者及び会社経営者は前年度の年収が100万円以上、個人事業主の人は前年度の収入が100万円以上であること
• 日本国籍を有する人または永住許可を受けている人

思いの外、住宅ローンの申込資格は細かく決まっています。

様々な住宅ローンの申込資格を比較したい人は「住宅ローン名+商品概要」で検索し、どの住宅ローンが合っているかチェックしましょう。

ローンの利用額が多い

ローンの利用額が多いと審査に通りにくいと前述しましたが、なぜ借入れが多いと審査に通りにくいのでしょうか。

返済期日を守っていれば延滞している訳ではないので、一見借入れの多さは審査に大きな影響を与えるものではないように思われます。

そもそもローンには、総量規制という年収の3分の1未満までしか借入れを許されない決まりがあります。

住宅ローンやカーローンは総量規制の対象外ですが、総量規制の対象となる借入れの合計が年収の3分1に近い場合、これ以上は返済が難しいとみなされて審査に落ちる可能性が高くなるのです。

現在、借入がかなり増えている人は住宅ローンの申し込みをするタイミングをずらすか、できるだけ多く返済するよう心がけましょう。

健康状態が芳しくない

住宅ローンを組むときは、利用者が万が一死亡してしまった場合や入院した場合に返済が滞らないよう、団体信用生命保険(団信)への加入が必須となります。

しかし、団信は持病がある人は加入できないケースがあるのです。

団信に入るのが難しい場合

糖尿病・高血圧・肝臓機能障害・精神疾患などを患っている人は、団信への加入は難しくなっています。

この場合、持病がある人でも加入可能なワイド団信に対応している住宅ローンを探すか、団信不要の住宅ローンを探しましょう。

何度も支払いを延滞した履歴がある

住宅ローンの審査を受ける際は、個人信用情報期間に保管されている情報を必ずチェックされます。

信用情報には、これまでカードローンやクレジットカードなどの支払いを延滞したことがあるか記入されてあり、何度も延滞した履歴がある人も住宅ローン審査に通過しにくいです。

信用情報についてもっと詳しく知りたい人や個人的に照会してみたい人は、以下の記事を参考にしてください。

延滞履歴が多いと「期限を守れない信用できない人」と判断され、信用度の低い人はローンを組んでもらえません。

普段からクレジットカードやローンの支払いは期日を守り、信用情報に傷がつかないよう意識しましょう。

また、申し込みをする際の情報入力も、嘘の情報があると審査に通過しない可能性が高くなります。

例えば595万円の年収を600万円と書くことは問題ありませんが、500万円を600万円とは書いてはいけません。

できることなら源泉徴収票を確認して正確な値を調べた後、その年収をそのまま書いた方が良いのです。

続いて、住宅ローンでおちたらどうすべきか確認していきましょう。

住宅ローンで落ちたらどうすべきか

住宅ローンで落ちたらどうすべきか対処法を5つにまとめたので、「今まさに困っている」という人はチェックしてみましょう。

違う住宅ローンを選ぶ

住宅ローンの審査に落ちてしまった時は、まずは違う住宅ローンを視野に入れてみましょう。

住宅ローンの審査に落ちると、焦ってこの発想が浮かばない人も多くいます。

ですが、低金利の住宅ローンはそれだけ会社側の負担が大きいと言うことになるので、審査も厳しくなります。

金利はピンキリなので、妥協すれば契約できる住宅ローンが見つかるはずです。

頭金をなんとかして準備する

住宅ローンは購入予定の家が担保になっており、そのお陰で多額の借入れが可能になります。

その一方で、家の価値が高く評価されないと担保として取り扱ってくれない場合もあります。

もし、家が担保として不十分と言われた場合は、家を買う時に払う頭金を多く払うことで審査に通る確率はグンと上がります。

お金の用意が難しい場合は、家族・親戚に相談するか他のローンを検討するのがおすすめです。

借入額を下げる

住宅ローンは大体3,000万円程度の融資を受けるのが一般的ですが、融資希望額を下げれば審査に通る可能性が高くなります。

その一方で、融資額を3,000万円から2,500万円に下げた場合、残り500万円をどう工面するか問題が出てきます。

この場合は、銀行系が提供している低金利のカードローンを利用するのがおすすめです。

しばらく返済は厳しくなるかもしれませんが、確実に審査に通りたい場合は非常に有効な手段と言えるでしょう。

個人信用情報がクリアな状態になるまで待つ

個人情報が傷ついているせいで審査に通らなかった人は、個人信用情報がきれいになるまで待つのがおすすめです。

個人信用情報は5年経てばリセットされるので、支払いの延滞などを起こさないようにして、信用度が高い状態で再度住宅ローンにトライしましょう。

また支払いが延滞扱いになるのは、通達がきてから1週間以上支払わなかった場合などで、数日遅れたからと言ってすぐに個人信用情報に傷が付くことはありません。

団信に加入できないならワイド団信に加入する

病気は自分にはどうすることもできないので、持病が理由で家を持てないのは不公平に感じる人も多いはずです。

しかし、安心してください。

ワイド団信という団体信用生命保険を扱っている住宅ローン会社であれば、持病がある人でも住宅ローンを利用することができます。

イオン銀行のワイド団信の例

例えばイオン銀行のワイド団信では、糖尿病・高血圧・肝臓機能障害・精神疾患などの持病がある人の加入実績があります。

これまでイオン銀行で実際にワイド団信に加入できた病気の一例は、以下の通りです。

代謝異常による病気	糖尿病、脂質異常症（高脂血症・高コレステロール血症）、高尿酸血症・痛風など
心臓・血圧の病気	狭心症、心筋梗塞、不整脈、心房細動、期外収縮、心臓弁膜症、高血圧症、血栓性静脈炎（静脈血栓症）など
脳の病気	脳卒中（脳梗塞・脳出血・くも膜下出血）、脳動脈瘤、てんかん、ギランバレー症候群など
精神・神経の病気	うつ病、自律神経失調症、適応障害、不安障害、神経症、パニック障害、不眠症など
食道・胃・腸の病気	潰瘍性大腸炎、クローン病、逆流性食道炎、胃潰瘍、十二指腸潰瘍、大腸ポリープなど
肝臓・胆道・膵臓の病気	肝炎・ウイルス肝炎（B型肝炎・C型肝炎）、肝機能障害、脂肪肝、胆石、胆嚢ポリープなど
呼吸器（胸部）の病気	喘息、気管支炎、肺炎、肺血栓塞栓症、結核、睡眠時無呼吸症候群など
目・耳・鼻の病気	緑内障、白内障、網膜剥離、難聴、副鼻腔炎など
ホルモン・免疫異常による病気	バセドウ病（甲状腺機能亢進症）、甲状腺機能低下症、関節リウマチ、橋本病、全身性エリテマトーデスなど
血液・造血器の病気・異常	貧血、赤血球・白血球の数値異常など
妊娠・女性特有の病気	妊娠、子宮筋腫、卵巣嚢腫、子宮頸部異形成、子宮内膜炎など

ワイド団信の保険内容は普通の団信と変わりませんが、金利が通常の団信よりも2〜3%高くなる点には注意が必要です。

ワイド団信に対応している住宅ローンを提供している銀行例は、以下の通りです。

大手銀行が提供している住宅ローンなら、多くがワイド団信に対応しています。

• イオン銀行住宅ローン
• じぶん銀行住宅ローン
• 三菱ＵＦＪ銀行住宅ローン
• ジャパンネット銀行住宅ローン
• りそな銀行住宅ローン

住宅ローンでは団信・ワイド団信へ加入する必要があり、団信分の金利が上乗せになるので、上乗せ分込みで安い金利の住宅ローンを選ぶようにしましょう。

住宅ローンの審査のポイントまとめ

住宅ローンの審査について見てきましたが、審査の流れや落ちた時にはどうしたら良いか掴めたはずです。

中でも、最も重要なポイントを以下にまとめました。

クレジットカードの審査は基本的に1回なので、住宅ローンの審査も1回だけと思い込んでしまう人が多いですが、住宅ローンは審査が2回行われます。

本審査で落ちるケースは少なくなっているものの、契約が完了するまでは油断しないようにしましょう。

また住宅ローンを決めたら、その時点で審査に必要な書類を揃えるのがおすすめです。

中には、書類の取得に時間がかかるケースもあるので、早めに確認しておいて損はありません。

万が一審査に落ちた場合も、あらかじめいくつか住宅ローンを検討しておき、落ちた時にすぐ方向転換できるよう対策をしていればスムーズに対応できます。

住宅ローンの審査に一度おちても、何かしら対策が打てることを把握しておけば、慌てずに済むでしょう。

また、健康面で悩んでいた人は、ぜひワイド団信を活用してください。

金利はやや上乗せされますが、持病があっても幅広い人が利用できることに加え、万一の場合も補償される点が安心です。