リバースモーゲージについてを詳しく解説

リバースモーゲージの仕組みについて

まず、リバースモーゲージについての仕組みをざっくりとした図で解説してきます。
日本では、2020年現在の時点で、リバースモーゲージの確固たる定義がありません。

そのため、後述しますが、取り扱う金融機関によっては条件が異なる事があります。ただ、概ね以下の図のようなものを、リバースモーゲージと呼んでいます。

このように、利用者は金融機関に融資を受ける際に、担保となる自宅を提供します。そこから金融機関から融資を受け、契約満了時、または契約者が死亡した場合に、契約者の相続者が相続時に物件を売却し一括返済を行う形が一般的な定義となっています。

リバースモーゲージと他のローンの違い

リバースモーゲージは、カードローンやフリーローンといった一般的なローンとは違い、非常に特徴があるローンです。

そのため、ここではリバースモーゲージと他のローンの違いについて、詳しく解説します。

リバースモーゲージなどの担保ローンと無担保ローンの違いについて

リバースモーゲージは、担保ローンの一種になっています。

担保ローンとは、借りたお金が返せなくなった際に、お金を貸してる側への補償として担保を設定するローンです。
要するに、もしお金が返せなくなったら、担保である住宅や土地、車などをお金を貸した業者に売るのが、担保ローンということになります。

一方、カードローンを始めとしたローンは、無担保ローンです。

無担保ローンは、担保がありません。その代わり、保証会社と契約を結び、保証料を利子に含めて返済します。そして、返済できない場合は、保証会社が返済を補填します。

この他にも、以下のような違いがあります。

担保ローンと無担保ローンの違い

	担保ローン	無担保ローン
融資額	担保の価値によって異なる。 また、万が一の場合も担保によって回収ができるため、比較的高額を借りやすい。	収入によって異なる。 また、貸倒のリスクが高いため、慎重に審査される。
金利	1.0~10.0%ほど(不動産担保ローンの場合)	4.0~18.0%程度
使い道	原則自由	事業資金や投資性の資金には利用できない

住宅ローンや不動産担保ローンとの違いについて

リバースモーゲージと住宅ローンや不動産担保ローンの大きな違いは、融資を受けた後の返済が、満了時、または、本人が死亡した後に発生するということです。

図解すると以下のようになります。

まず、住宅ローンや不動産担保ローンですが、

このように融資を受けた直後から元金と利息の返済が始まります。年数に応じて元金が減っていき、満了時に残債は0円となる仕組みです。

一方、リバースモーゲージは、

返済が契約満了時、もしくは契約者が死亡した時点で始まります。そのため、それまでは元金や利息の返済がなく、利息はずっと上乗せされていく仕組みになっています。

これが、通常のローンと真逆であることからリバース(逆)モーゲージ(不動産担保)と呼ばれているのです。

リバースモーゲージは、契約満了時、もしくは契約者が死亡するまでの期間、お金を返す必要がないことがメリットですが、基本的に一括返済が求められるため、

住宅を失うことを前提に老後の生活資金を補填するもの

といった認識で考えると、イメージが湧きやすいかと思います。

リバースモーゲージではなく、一般的な不動産担保ローンに興味を持った人は、以下のサイトを参考にしてください。

リバースモーゲージはどんな人が利用すべきなのか？

リバースモーゲージの利用者は微増を続け、増加傾向となっています。

ただ、どういった人が利用をすべきかというと、商品の性質上、住宅を失うことになる(可能性が高い)ため、誰にでもおすすめできるわけではありません。

現在住んでいる住宅を失ってもよいことを前提に、

• 預貯金などの金融資産と公的年金では生活をするのが難しい人
• 家族や親族等に住宅を残す必要がない人
• 高齢で返済能力がなくローンを組むことができない人
• 子供が自宅を所有しており継ぐ必要がない人
• 子供が自立し手狭な住居の購入を検討している人

これらのうち一つ以上に該当する人にとっては、非常に有益なローンだと言えます。

リバースモーゲージの具体的な活用方法

上述した、リバースモーゲージを利用するのがおすすめの人だとイメージが湧きづらいかもしれません。なので、活用のイメージが湧くように、具体的な活用方法をまとめてみました。

貯金や金融資産がなく、ほぼ年金のみでの生活の場合、リバースモーゲージによって生活資金の補填をすることができます。

リバースモーゲージで生活資金の補填をすることで、介護や急な病気に必要なお金を貯めておくことができます。

老人ホームに入りたいが一時金が足りないという場合、リバースモーゲージで一括の借り入れを行い、老人ホームに入居することができます。

住宅は売却していないため、家族と過ごす場合は自宅を利用することができるなど、その時々に合わせて柔軟に利用をすることができます。

住宅ローンの支払いを、リバースモーゲージに借り換えることで、利息分のみの支払いにすることができます。

住宅ローンの支払いは年金生活ではかなり負担であるため、こうすることで家計が非常に楽になります。

融資の受け方の種類について

リバースモーゲージの融資の受け方は、基本的に以下の3種類があります。

• 一時金として、融資を受けることが出来る金額の全額を一括で受け取るタイプ
• 年金と同様に、契約している金額を毎月振り込んでもらうタイプ
• カードローンやキャッシングと同じように、極度額の範囲内で利用できるタイプ

多くの場合、一括タイプと極度額タイプは銀行等の金融機関が取り扱っていて、年金タイプは公的機関が取り扱っています。

どのタイプが、一概にいいというものはありません。

以下で解説するこの商品のメリットやデメリットを踏まえて、どのタイプを選ぶべきかを考えてください。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットは以下の点です。

• 自宅に住みながらお金を借りられる
• 収入の要件がなし、または、低い
• 生存中は返済なしか利息の支払いのみ
• 一括で借りて老人ホームの入居費用になる
• 比較的高額の融資が受けられる

自宅を売却して老後の資金にする場合は、住む場所を確保するためのお金がかかってしまいます。

しかし、リバースモーゲージを利用すれば、老後の資金を確保しながらも、自宅に住み続けることができます。

リバースモーゲージは担保ローンであり、借り入れの際に重要なのは自宅の価値になります。

そのため、収入が少なかったり、仕事をしていなくても、利用をすることができます。

リバースモーゲージは、生存中はお金を返済しなくてよかったり、利息を返すだけだったりします。

負担がほとんどない状態で、お金を借りることができるのです。

一括での借り入れにした場合は、住宅リフォームの資金や老人ホームの入居金などに利用することができます。

貯金を切り崩さずに、高額なそれらの費用を支払えるため、日々の生活を圧迫しません。

リバースモーゲージは担保ローンの一種のため、無担保ローンと違って、業者側にそこまでリスクが高くないサービスです。

そのため、無担保のローンよりも、高額の融資が受けやすいです。

リバースモーゲージの10の問題点やデメリットについて

リバースモーゲージには、いい事ばかりでなく、デメリットや問題となる点もあります。

デメリットや問題点となるのは以下の10点です。

• 契約者が想定よりも長生きする問題
• 決められた限度額までしか利用できない
• 担保の評価額が低下し、担保割れとなる
• 対象となる物件の種類やエリア、評価額に制限がある
• マンションの場合は評価が低い
• 金利が住宅ローンより高め
• 審査に時間がかかる
• 決められた目的にしか利用できない
• 家族に理解してもらう必要がある
• 住み替えをすることが難しい

契約者自身が長生きすることによって生じる問題です。
長生きすればするほど、融資を受ける金額が大きくなりますし、利息も増えていきます。

上述したように、通常のローンと異なり、借金がどんどん大きくなる性質になっています。
そのため、公的年金のみでは生活出来ないという人が、早い段階で貯金も使い切ってしまい、担保とした自宅だけでは返済ができなくなることがあります。

また、契約期間が｢終身｣ではなく、例えば20年と設定されている場合は、満了時に一括返済が求められます、そのため、高齢であるにもかかわらず、存命中に自宅を手放さなくてはならないなどの問題があります。

こうなりたくない場合は、融資期間が｢終身｣であるリバースモーゲージを利用しましょう。

リバースモーゲージは、担保評価の5割までといった借り入れの限度額が設定されているため、それ以上は借り入れを行うことができません。
そして、この評価は定期的に見直されるため、それに伴って限度額が変更になることがあります。

なお、この担保評価に対する限度額は、普通の担保ローンに比べて、低めに設定されています。

リバースモーゲージの融資額は、申込時の不動産の価値で決定されます。

ただし、上述したように、担保となる住宅の評価は、契約時の評価が継続するわけではなく、一定の期間ごとに評価が更新されるため、借入額が評価額を上回ってしまう｢担保割れ｣のリスクを背負う事になります。

つまり、毎月の融資を定期的に受け取るタイプの場合は、融資額の減少や激しい地価変動の場合、融資の停止となる可能性も0ではありません。

考えうる最悪のリスクとしては、自宅の売却を行った際に売却資金よりも負債が大きく、残る負債を他の資金で返済しなければならないことが挙げられます。

例えば、三井住友銀行の取り扱うリバースモーゲージには以下の記載があります。

ご返済期限	原則、連帯債務者を含む、お借入人全員がお亡くなりになられたときや、転居などにより担保不動産を売却されるとき。
ご返済方法	原則として、担保不動産の売却代金などにより一括してご返済いただきます。 担保不動産の売却資金により、お借入金を完済できない場合、残る金額についてはその他の資金でご返済いただきます。 なお、随時、お手許資金によるご返済や、お借入人さまがお亡くなりになられた際に、相続人の方からの手許資金による一括でのご返済も可能です。

三井住友銀行｢リバースモーゲージ｣

つまり、担保割れを起こした場合、契約者本人が死亡するまで返済はありませんが、相続人に｢借金｣を残すことを意味します。

ただし、三井住友銀行のリバースモーゲージの場合は、極度額が設けられるカードローンやクレジットカードのキャッシングと同じ仕組みでの融資となります。大きな金額の融資を受ける必要がないため、一般的なリバースモーゲージとは少しタイプは異なります。

なお、担保割れを起こしていても、不足分の支払いがないリバースモーゲージを取り扱っている金融機関を後述しています。

エリアや物件の種類(一戸建てかマンションかなど)、物件の評価額で、リバースモーゲージの対象を制限している金融期間も存在します。

制限を超えられない場合は、そもそもリバースモーゲージの利用をすることができません。

日本の場合は、｢家｣の価値ではなく、｢土地｣の価値が評価が大半を占めるため、土地を取得していないマンションの場合は、評価が付きにくというデメリットがあります。

上述したように、リバースモーゲージの申し込み資格自体を一戸建ての住宅のみにしているタイプのものも多く、条件としては厳しくなります。

住宅を失うことなく融資を希望するという人でマンションの場合は、リバースモーゲージを利用するよりも、売却しながら自宅へ住める｢リースバック｣を利用したほうが良い場合もあるので、こちらも知っておいてください。

住宅ローンは、2020年現在マイナス金利なこともあり、変動金利では1%を下回る低さである一方、リバースモーゲージは変動金利で2.5~3.0%ほどと、少々高めになっています。

そのため、住宅ローンをリバースモーゲージに借り換えても、利息の支払いはなくならず、負担はそこまで変わらない可能性があります。

リバースモーゲージは不動産を担保としたローンなので、審査の際には不動産に関する書類を用意しなければなりません。

また、相続人が特定できる戸籍謄本の用意や相続人からの承諾を得る必要もあるため、なかなか審査に進むことができません。

そして、審査に進んでも、不動産の評価には時間がかかるため、審査回答までに、一般的には数日から一週間、場合によっては1ヵ月程度かかることもあります。

リバースモーゲージで借りたお金の使い道を、金融機関などの貸した側が限定していることがあります。

かなり細かい制限がかかっている場合があるので、申込をする前に自分の使用したい使い道で利用できるのか確認しておくことが大切です。

このリバースモーゲージは、上記で何度も説明していますが、債務者の死亡後に自宅の売却が行われる事を前提としたものとなります。

つまり、相続権を持つ子供へ自宅を残さないことになるため、理解を得ることが難しいという問題点があります。

リバースモーゲージの申し込みは自宅の売却とは違い、自宅を持っている本人が希望すれば自由にできるというわけではありません。相続者の同意が必要になるので、利用の際は家族に全てを話して、同意を得る必要があります。

担保に入れている住宅が、子供が自立して必要のないスペースが増えて引っ越したくなったり、体が不自由になってバリアフリーがしっかりしているマンションへ住み替えたくなったりした場合などに、リバースモーゲージを利用していると、難しい問題に直面します。

基本的に、リバースモーゲージは、その住宅へ住み続けることを前提に作られているため、住み続けれることがメリットになります。

しかし、シニアマンションなどの住居の買い替えを行い、引越しをしたいという人は、一旦全額を一括返済しなければならない場合があります。
そうなると、住み替えのための自宅売却資金が目減りし、住み替えるための資金捻出が難しくなる可能性があります。

「階段に手すりがない。」、「浴槽が今よりも浅いものがいい。」、「庭の手入れが大変。」、「自宅の駐車場から玄関までの階段を登るのがしんどくなった。」

相続者となる子供が一緒に住む可能性が低い場合は、体が動く時こそ想像が難しいですが、このような自体を想定しておく事は重要です。

リバースモーゲージの取り扱いがある銀行や公的期間を一部紹介

リバースモーゲージの取り扱いがある銀行や公的機関をいくつか紹介していきます。

三井住友信託銀行

不動産活用ローン(リバースモーゲージ)

東京スター銀行

充実人生

みずほ銀行

みずほプライムエイジ

三井住友銀行

リバースモーゲージ

社会福祉協議会

不動産担保型生活資金

住宅金融支援機構

リ・バース60

どれくらいの金額まで融資を受けることができるの？

リバースモーゲージは、返済を直ちに行う必要がない代わりに、年数に応じ利息分の債務が大きくなるといった商品のため、売却と違い融資を受けることができる金額が大きく異なります。

このように、融資を受けることができる金額の上限としては物件の評価額の5割程度が相場となっています。

リバースモーゲージについてのまとめ

最後にこのページの重要な部分をまとめておきます。

※満了期の無い終身での契約の場合

最大の魅力は、自宅に住み続ける事が出来る上に、返済は死後に住宅を売却して行うため、老後の生活資金等に余裕を持つことが出来るという点です。

そのため、公的年金と、金融資産のみでは老後の生活が厳しいという人にはこの制度は非常に有益です。

しかし、借金自体は年数が重なるにつれて大きくなってしまうため、利用に対しては注意が必要です。