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リバースモーゲージについてを詳しく解説

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リバースモーゲージは「老後の資金」の確保を目的に自宅を担保にお金を借りる制度の事を言います。

融資といっても、毎月の返済があるわけではなく、利用者の死亡後に自宅を売却し、売却価格と相殺する事により一括返済を行うため、生前にローンの返済に追われるということはなく、現在と、老後資金の充当をする方法として注目されており、利用者は増加しています。


もちろんいいところばかりではなくデメリットやリスクもあるので、このページでリバースモーゲージについてを徹底的に解説していきます。



    リバースモーゲージの仕組みについて

    まず、リバースモーゲージについての仕組みをザックリとした図で解説してきます。
    日本では2018年現在の時点でリバースモーゲージは、確固とする定義がありません。


    後述しますが、取り扱う金融機関によっては条件が異なる事がありますが、概ね以下の図の通りです。


    リバースモーゲージの仕組み


    このように、利用者は金融機関に融資を受ける際に、担保となる自宅を提供します。そこから金融機関から融資を受け、契約満了時、または契約者が死亡した場合に契約者の相続者が相続時に物件を売却し一括返済を行う形が一般的な定義となっています。


    住宅ローンや不動産担保ローンとの違いについて

    住宅ローンや不動産担保ローンとの違いは、住宅を担保にする事は同じですがリバースモーゲージと大きな違いは同じローンですが、融資を受けた後の返済が満了時、または本人の死亡した後に発生するということです。


    つまり図解するとこうです。まず住宅ローンや不動産担保ローンですが、


    住宅ローンや不動産担保ローンの仕組み


    このように融資を受けた直後から金利と元金の返済が始まります。年数に応じ、元金が減っていき満了時には残債は0円となり完了をする仕組みです。


    逆にリバースモーゲージは、


    リバースモーゲージの仕組み2


    返済が契約満了時、もしくは契約者が死亡した時点で始まる為、その間元金、及び金利の返済がないため利息はずっと上乗せされていく仕組みになっています。


    これが、通常のローンと真逆であることからリバース(逆)モーゲージ(不動産担保)と呼ばれる理由が分かります。


    契約満了時、もしくは契約者の死亡するまでの期間、お金を返す必要がないものであり、その期間は住居を変更する必要がないのがメリットですが、基本的に一括返済が求められる為、仕組みについてを一言で説明すると、


    住宅を失う事を前提に老後の生活資金を補填するもの


    といった認識で考えるとイメージが湧きやすいかと思います。


    リバースモーゲージはどんな人が利用すべきなのか?

    利用者自体は微増を続け、増加傾向ではありますがどういった人が利用をすべきかというと、こちらは商品の性質上、住宅を失うことになる(可能性が高い)為、現在住んでいる住宅を失ってもよいという事を前提に


    • 預貯金等の金融資産と公的年金では生活をするのが難しい人
    • 家族や親族等に住宅を残す必要がない人
    • 高齢で返済能力がなくローンを組むことができない人
    • 子供が自宅を所有しており継ぐ必要がない人
    • 子供も自立し手狭な住居の購入を検討している人

    これらのうち一つ以上該当する人にとっては非常に有益なローンだと言えます。


    リバースモーゲージを選ぶ理由一覧

    融資の受け方の種類について

    融資の受け方については、基本的に3種類で、一時金として融資を受けることが出来る金額の全額を一括で受け取るタイプと、年金と同様に毎月、契約されている金額を振り込んでもらうタイプ、そしてカードローンやキャッシングと同じように極度額が設けられその範囲内で利用できる3タイプがあります。


    基本的に、一括タイプと極度額タイプは銀行等の金融機関が取り扱っていて、年金形式タイプは公的機関が取り扱っています。


    どのタイプが、一概にいいのかというものはありませんが、以下で解説するこの商品性のデメリットでどちらが自身に該当するのかを判断されて下さい。


    リバースモーゲージの融資の受け方の種類


    リバースモーゲージの5つの問題点やデメリットについて

    リバースモーゲージという制度についてを簡単に説明してきましたが、もちろんいい事ばかりでもなく、デメリットとなる部分や、問題となる点もあります。


    基本的にデメリットや問題点となるのは以下の5点です。


    契約者が想定よりも長生きする問題

    契約者自身が長生きする事によって生じる問題です。
    長生きすればするほど、融資を受ける金額が大きくなりますし、利息も増えていきます。


    上記で説明しましたが、通常のローンと異なり借金自体は大きくなる性質なので、公的年金のみでは生活出来ないという人や早い段階で使い切ってしまった場合、担保の評価額が変わる事によって月々の融資が停止となる契約変更が行われたりなど、当初の予定と異なる事もあります。


    また、契約自体が「終身」ではなく契約期間が例えば20年と設定されている場合は、満了時に一括返済が求められるため、高齢者の人には存命中に自宅を手放さなくてはならない等の問題があります。


    こういった事にならない為には、融資期間を「終身」のタイプの利用を行う事が重要です。


    担保の評価額が低下し、担保割れとなる

    リバースモーゲージでの融資の金額は申込時の不動産の価値で決定されます。


    ただし担保となる住宅は、契約時の評価が継続するわけではなく、一定の期間ごとに評価が更新される為、「担保割れ」リスクを背負う事になります。


    つまり、毎月の融資を定期的に受け取るタイプの場合は、融資額の減少や激しい地価変動の場合は融資の停止となる可能性も0ではありません。


    考えうる最悪のリスクは、自宅の売却を行った際に、売却資金よりも負債が大きい場合は、残る分は別から捻出した資金で返済を行わなければならないという事が挙げられます。


    例えば、三井住友銀行の取り扱うリバースモーゲージには以下の記載があります。



    三井住友銀行の取り扱うリバースモーゲージのイメージ


    ご返済期限 原則、連帯債務者を含む、お借入人全員がお亡くなりになられたときや、転居などにより担保不動産を売却されるとき。
    ご返済方法

    原則として、担保不動産の売却代金などにより一括してご返済いただきます。


    担保不動産の売却資金により、お借入金を完済できない場合、残る金額についてはその他の資金でご返済いただきます。


    なお、随時、お手許資金によるご返済や、お借入人さまがお亡くなりになられた際に、相続人の方からの手許資金による一括でのご返済も可能です。

    引用元:三井住友銀行「リバースモーゲージ」より抜粋


    これは担保割れを起こした場合で、返済自体は契約者本人が死亡するまではありませんが、相続人の人に「借金」を残すことを意味します。
    ただし、三井住友銀行のリバースモーゲージの場合は、極度額が設けられるカードローンやクレジットカードのキャッシングと同じ仕組みでの融資となるので、大きな金額の融資を受ける必要がない為、一般的なリバースモーゲージとは少しタイプは異なります。


    こういった担保割れを起こしていても、不足分の支払いがないタイプの取り扱いを行っている金融機関もあるので下記で後述します。


    マンションの場合は評価が低い

    日本の場合は、「家」の価値ではなく、「土地」の価値で評価が大半を占めるため、マンションの場合は評価が付きにくというデメリットがあります。


    リバースモーゲージの申し込み資格自体を一戸建ての住宅のみにしているタイプのものも多く、条件としては厳しくなります。


    住宅を失うことなく融資を希望するという人でマンションの場合は、リバースモーゲージを利用するよりも売却しながら自宅へ住める「リースバック」を利用したほうが良い場合もあるのでこちらも知っておいた方がいいです。



    家族に理解してもらう必要がある

    このリバースモーゲージは、上記で何度も説明していますが、


    債務者の死亡後に自宅の売却が行われる事を前提としたもの


    となります。つまり相続権を持つ子供へ自宅を残さないといった事になるため、理解を得ることが難しいという問題点があります。


    基本的には、リバースモーゲージの申し込み自体は自宅の売却とは違い、自宅を持っている本人が希望すれば自由にできるというわけではなく相続者の同意も必要となるので、利用の際は必ず家族に全てを話す必要があり、同意を得る必要があります。


    住み替えをすることが難しい

    担保に入れている住宅が子供が自立し広くなったり、体が不自由になったのでバリアフリーの手狭なマンションへ引っ越したいなど住み替えをしたい場合などにリバースモーゲージを利用している場合は、これが難しい問題となります。


    基本的にリバースモーゲージは、その住宅へ住み続けることを前提に作られている為、住み続けれる事に対しメリットがあるものです。シニアマンションなどへの住居の買い替えを行い引越しをしたいという人は、一旦全額を一括返済する必要がある可能性がある為というのが1点。


    そして、住み替えをする際にリバースモーゲージを利用することにより、住み替えの為の自宅売却資金が目減りし、住み替える為の資金捻出が難しくなる可能性があるといったことです。


    階段に手すりがない、浴槽も今よりも浅いものがいい、庭の手入れが大変、自宅の駐車場から玄関までの階段を登るのがしんどくなった。


    こういった事を想定し、相続者となる子供がその住宅へ住む可能性が低い場合は、体が動く時こそ想像が難しいですがこのような自体を想定しておく事は重要です。


    リバースモーゲージの取り扱いがある銀行を一部紹介

    リバースモーゲージの取り扱いがある公共機関や銀行を全てではありませんが紹介していきます。


    三井住友信託銀行

    不動産活用ローン(リバースモーゲージ)


    三井住友信託銀行のリバースモーゲージのイメージ画像


    借入方法

    以下3パターンから選択可能

    • 一括融資型
    • 年一回定額引出型
    • 極度額キャッシング型

    ※契約途中の変更も可能

    物件タイプ

    一戸建て
    マンション
    ※自身の名義の不動産も可

    返済方法
    • 死亡後に元金利息一括払い
    • 元金据え置き、利息のみの月払い
    対象エリア 東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・愛知県・大阪府・京都府・兵庫県

    三井住友信託銀行リバースモーゲージの詳細情報


    東京スター銀行

    充実人生


    東京スター銀行のリバースモーゲージのイメージ画像


    借入方法

    目的ローン型(一括借入)
    カードローン型

    物件タイプ

    一戸建て
    マンション

    返済方法
    • 死亡後の一括返済
    • 利息のみ毎月の返済
    対象エリア 全国対応

    東京スター銀行「充実人生」の詳細情報



    みずほ銀行

    みずほプライムエイジ


    みずほ銀行のリバースモーゲージのイメージ画像


    借入方法

    カードローン型
    ※契約時に設定された極度額の範囲内で利用可能

     

    目的ローン型
    ※資金の利用用途の資料の提出が必要

    物件タイプ

    一戸建て
    マンション

    返済方法

    契約者の死亡後に担保の売却での支払い
    ※担保物件の売却を行う場合は一括返済

    対象エリア

    東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
    ※これらの1都3県に自宅を保有している人のみ


    みずほ銀行「みずほプライムエイジ」の詳細情報



    三井住友銀行

    リバースモーゲージ


    三井住友銀行のリバースモーゲージのイメージ画像


    借入方法

    カードローン型
    ※契約時に設定された極度額の範囲内で利用可能

    物件タイプ

    一戸建て
    マンション

    返済方法

    契約者の死亡後に担保の売却での支払い
    ※担保物件の売却を行う場合は一括返済

    対象エリア 全国対応

    三井住友銀行リバースモーゲージの詳細情報



    どれくらいの金額まで融資を受けることができるの?

    リバースモーゲージは、返済を直ちに行う必要がない代わりに年数に応じ利息分、債務が大きくなるといった商品性の為、売却と違い融資を受けることができる金額が大きく異なります。


    リバースモーゲージの融資を受けることが出来る金額の相場


    このように、融資を受けることができる金額の上限としては物件の評価額の5割程度が相場となっています。


    リバースモーゲージについてのまとめ

    最後にこのページの重要な部分をまとめておきます。


    リバースモーゲージとは住宅を持つ高齢者の人が、家を担保に資金を借りる制度の事
    自宅の売却が前提であるため、返済は自身の死後になる可能性が高い

    ※満了期の無い終身での契約の場合

    住宅ローンや不動産担保ローンと違い自宅を売ることを前提に融資を受ける
    自身の死後に手放す事になるがそれまでは自宅へ住み続ける事ができる
    融資は、キャッシング型、年金型、フリーローン型、目的型の4種類がある
    利用は相続者となる家族の同意が必要
    自身の死後に自宅を売却し、担保割れした場合は家族に迷惑が掛かる

    このように、最大の魅力としては、
    自宅に住み続ける事が出来る上、返済自体は生前に行う必要がなく住宅を売却し返済に充当される為、家族へ住宅を残すことは出来ませんが、老後の生活資金等に余裕を持つことが出来るという点です。


    公的年金と、金融資産のみでの老後の生活が厳しいという人にはこの制度は非常に有益ですが、借金自体は年数が重なるにつれ大きくなってしまうため、利用に対しては注意が必要です。


    自身の住む住宅の売却を前提したローンであるため、返済能力が低い状態であり、尚且つ高齢者であっても利用できるローンです。

    自宅を家族に相続させる必要がない人にとっては、少しでも家族へ資産を残したいというのは誰しも同じ気持ちだと思います。



    ここからはゼニエモンの個人的な見解ですが、もっと重要なのは自分の人生をゆとりを持って過ごす事だと思います。家族も同様の気持ちで考えていますし、ゼニエモン自身も親には、子供の事はいいから自分の人生にもっとゆとりを持って笑顔で余生を過ごして欲しいというのが本音です。


    また、リバースモーゲージを利用するには住宅を失うこと、自身の死後に返済を行うことなどを前提に融資を受け、それまで返済は一切ありません。他のローンと比べると遥かに高い障壁ですし、何より家族の理解が必要なものなので、安易にすぐに決断することではありません。


    不動産担保ローンや、リフォームローンなど住宅を担保にお金を借りる手段は多々あるので、家族と将来の事を今のうちから話し合っておかれてはいかがでしょうか?


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